Дом в деталях 
Рост числа свободных складских площадей до2% изменил рыночную динамику: арендаторы теперь тщательно сравнивают предложения, тогда как год назад имприходилось конкурировать заограниченное количество объектов. Это уже привело кснижению ставок насклады класса, АвПетербурге на2%, авМоскве кконцу года ожидается падение цен до3,7%. Обэтом говорится всовместном обзоре «ПЭК:3PL», NFGroup, Core. XP, Molcom, Invest7, «О’кей», «Свеза» иAhmad Tea.
metamorworks/Shutterstock/Fotodom
Согласно результатам исследования, средний цикл сделок поаренде качественных складских площадей вРоссии вырос с22 дней дотрех месяцев заянварь—июль 2025 года, что вчетыре раза выше показателей предыдущего полугодия. Такие данные привел директор «ПЭК:3PL» Иван Масалов наоснове анализа данных отаналитиков, операторов игрузовладельцев. Онподчеркнул, что одна изпричин сложившейся ситуации— рост количества вакантных площадей.
Аналитики NFGroup выяснили, что вМосковском регионе доля свободных складов увеличилась с1,29% всентябре 2024 года до2,7% вмарте 2025-го. ВСанкт-Петербурге иЛенинградской области уровень вакансии поитогам первого полугодия вырос вдва раза, до4,2%.
«Свободные площади появились, ноихобъем некритичен. Сделки продолжают заключаться, особенно вМосковском регионе, где спрос остается стабильно высоким»,— подчеркнул Константин Фомиченко, партнер NFGroup.
Тем неменее, нафоне повышения вакансии началась корректировка арендных ставок. ВСанкт-Петербурге тарифы насклады класса, Аснизились на2%, до10тыс.руб. закв. мtriple net, сообщил Bright Rich. ВМоскве NFGroup прогнозирует снижение тарифов на3,7% доконца года, до12тыс.руб закв. м. Ноглавное— рост вакантности, хоть инезначительный, позволил арендаторам тщательнее выбирать объекты.
«Раньше сделка занимала 1–2месяца, сейчас— до3–4. Рынок стал более зрелым: компании ищут решения, которые полностью соответствуют ихбизнес-целям»,— отметил Константин Фомиченко.
Директор пологистике «О’кей» Игорь Шацкий подтвердил, что игроки рынка тщательнее выбирают объекты. Ондобавил, что для мультитемпературных складов цикл подбора также увеличился из-за изменения требований технической оценки инженерных систем, которая добавляет 10–20 дней ккомплексной проверке перед сделкой.
А пословам коммерческого директора «Молком» Евгения Смирнова, сроки заключения сделки наплощади 3–10 тыс. кв. мвыросли до1,5–3месяцев. Однако для небольших помещений (около 300 кв. м) цикл остался прежним— порядка двух недель.
Еще одна причина роста цикла сделок— удлинение переговорных процессов. Бизнес стал детальнее прорабатывать условия ианализировать риски, что увеличивает сроки принятия решений, пояснили аналитики Core. XP. Адиректор пологистике Ahmad Tea Матвей Гулин считает, что рынок достиг баланса.
«Ажиотаж состороны крупных арендаторов— федеральных сетей, маркетплейсов, логистических операторов— снизился, темпы ввода новых площадей замедлились— сейчас спрос ипредложение уравновешены»,— заключил он.
Неменее значимая причина повышения цикла сделок— охлаждение спроса нарынке, подчеркнул Иван Масалов. Поего словам, сокращение числа потенциальных арендаторов постепенно смещает баланс вихпользу. Это связано сзамедлением экономики, дорогостоящим банковским финансированием и, как следствие, пересмотром планов развития компаний.
Особенно заметно снижение активности крупных игроков— маркетплейсов иторговых сетей, которые раньше обеспечивали основной спрос наскладские площади. Большинство ихсделок проходило вформате build-to-suit, который подразумевает строительство под конкретного арендатора сучетом его требований. Однако сейчас этот сегмент временно замер, пояснил Александр Перфильев, партнер, директор департамента складской ииндустриальной недвижимости Invest7.
Исключением стал Wildberries, который из-за паузы всобственном строительстве резко увеличил объем аренды складов. ВМосковском регионе компания заняла многие крупные объекты (20–50 тыс. кв. м), авСанкт-Петербурге— 24 тыс. кв. мкласса, А, привел данные Александр Перфильев.
Еще одна тенденция— рост числа отказов отсделок. Компании теперь рассматривают несколько вариантов ичасто отказываются отодних площадей впользу других. Иван Масалов отметил: многие арендодатели пока неготовы снижать цены, из-за чего переговоры затягиваются, ачасть сделок— срывается. Некоторые компании ивовсе приостанавливают аренду, ожидая дальнейшего снижения ставок.
Наэтом фоне растет спрос науслуги 3PL-операторов. Грузовладельцы все чаще выбирают аутсорсинг, чтобы переждать неопределенность инебрать насебя долгосрочные арендные обязательства, пояснил Иван Масалов. Поданным«ПЭК:3PL», вмарте—мае 2025 года спрос накомплексную складскую логистику вырос на12% год кгоду.