3 стратегии: сравниваем фондовый рынок с недвижимостью в Дубае и Москве :: Деньги :: РБК Недвижимость

Средний рейтинг
Еще нет оценок

Анализируем три варианта инвестиций в реалиях 2023 года. Куда вложить деньги обладателю российского паспорта?«Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация

В 2023 году инвестиции в недвижимость в России показали позитивную динамику. С января по март объем инвестиционных сделок с недвижимостью составил 122 млрд руб., что на 27% превышает аналогичный показатель первой четверти 2022 года. По данным компании IBC Real Estate, лидирующую позицию среди всех сегментов удерживает жилье. На него приходится 40% от общего объема инвестиций в недвижимость.

Востребованность таких вложений объясняется как надежностью инструмента в нестабильных экономических условиях, так и подтвержденной доходностью. В начале 2023 года Ассоциация российских банков представила результаты исследования, согласно которому в период с 2019 по 2022 год наиболее доходными инструментами для частных инвесторов стали недвижимость в Москве и золото. По итогам анализа, средняя доходность жилья в столице в рублях составила 9,3%.

Но как поведет себя московская недвижимость в турбулентные времена новой реальности, особенно в сравнении с другими типами активов? Единственный верный ответ — «смотря какой объект». В одном и том же городе эффективность вложений в разные лоты может показать совершенно разные результаты. Поэтому для объективированного анализа необходимо выбрать один строго определенный объект, а затем сравнить его потенциальную доходность с другими. Например, с набравшей популярностью недвижимостью в Дубае. И, разумеется, с фондовым рынком, который традиционно противопоставляют квадратным метрам в качестве способа сбережения и накопления средств. Разберем подробно все три стратегии.

«Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация

Ценные бумаги или недвижимость

Исследования теоретиков-экономистов показывают сопоставимую доходность ценных бумаг и недвижимости на американском рынке на долгом сроке в несколько десятилетий. Это заставляет думать, что в США стратегии примерно равнозначны. Исследований сопоставимого уровня для России не существует по причине молодости местного рынка: в стране не накопилось достаточно данных, чтобы корректно сравнить два способа инвестиций. И здесь в дело вступают фундаментальные факторы, на которые всегда можно опереться. Один из них — защищенность вложений от обесценивания.

«На фондовом рынке всегда есть риск потерять все до копейки, — предупредила исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн. — В недвижимости такой патовый сценарий маловероятен. Максимум можно временно просесть по деньгам и на этот период, к примеру, сдать купленную квартиру, но в долгосрочной перспективе в Москве стоимость жилья только растет».

«Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация

Второй фундаментальный фактор — возможность реализовать актив и получить наличные. В настоящий момент миллионы долларов российских инвесторов заморожены в европейских депозитариях, которые блокируют доступ граждан России к их акциям и облигациям. Будет ли снята эта заморозка, и если да, то когда это произойдет, никто не знает.

Если вкладываться только в российские активы, обращающиеся внутри российского периметра, то ключевым становится вопрос надежности и доходности самих эмитентов. На контрасте с этим недвижимость остается более простой альтернативой с примитивным способом расчетов: для продажи дома или квартиры достаточно зарегистрировать договор купли-продажи в государственном органе. Даже если недружественная страна заморозит право распоряжаться имуществом, в объекте недвижимости хотя бы можно жить — право собственности остается незыблемым в любой капиталистической стране.

Ситуация меняется, если рассматривать эту альтернативу с точки зрения обладателя паспорта другой страны. Но для гражданина России по совокупности факторов фондовый рынок оказывается более рискованным, чем вложения в недвижимость.

«Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация

Скрытые нюансы Дубая

Чтобы понять специфику дубайского рынка, нужно углубиться в историю. Первый всплеск спроса и цен на местную недвижимость произошел в 2002–2008 годах: за время первого подъема экономики ОАЭ цены на жилье в ключевом эмирате этого государства подскочили в четыре раза, свидетельствуют данные Tranio. В кризис 2008–2009 годов произошел резкий спад, а многие стройки остановились. С тех пор в подвешенном состоянии остается целый архипелаг из искусственных островов, который так и не довели до изначально запланированного состояния.

После этого начался новый цикл роста: с 2012 по 2020 год расценки в Дубае поднимались в среднем на 20% в год, указывает Tranio. Новый обвал оказался спровоцирован коронавирусом: в условиях карантина экспаты перестали вкладываться в недвижимость Дубая, которую по инерции продолжают считать курортной. В 2021–2022 годах в эмирате начался новый виток роста цен, но на сей раз он растет с высокой базы уже проданных объектов предыдущих десятилетий. Сейчас рынок ОАЭ намного более насыщен в плане предложения, чем пять или десять лет назад, а значит, говорить о дефиците жилых домов уже не приходится.

Екатерина Тейн, исполнительный директор по маркетингу и продажам «СЗ «Стадион «Спартак»:

— Согласно данным портала DXB Interact, с 2016 года в Дубае доля первичного рынка начала преобладать над вторичным. Сейчас на новостройки приходится 60% от общего объема продаж в Дубае. Главная причина таких изменений в динамике цен с 2016 по 2019 год: если вторичка дешевела, то новостройки, напротив, дорожали. Таким образом, с 2016 года новостройки в ОАЭ были инвестиционно привлекательны.

Сегодня картина иная: прирост цен на вторичке догоняет прирост цен в новостройках, в результате чего доля продаж вторичного рынка начала увеличиваться. Аналогичные тенденции происходят и в Москве, поэтому явных преимуществ дубайского рынка с точки зрения инвестиций нет. Лишь в 2022 году из-за резкого притока покупателей — прежде всего из России и СНГ — в ОАЭ случился скачок цен. Но это краткосрочный тренд, который уже в 2023 году показывает замедление прироста цен до 10%.

По словам основателя агентства недвижимости One Moscow Александра Кузина, который часто работает с состоятельными клиентами, россияне часто выбирают между Москвой и Дубаем. «Мы фиксируем, что пик спроса на недвижимость в Дубае прошел и востребованность идет на спад, — заявил Кузин «РБК-Недвижимости». — Часть из тех россиян, кто вывел деньги в недвижимость Дубая, вернули капитал в Москву. Мы уже не наблюдаем ажиотажа по отношению к Дубаю».

Управляющий партнер NF Group Алексея Новиков и вовсе назвал инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивным. По его словам, для получения желаемой доходности в ОАЭ важно очень внимательно выбрать объект для инвестиций.

Впрочем, куда больший риск кроется в заточенности Дубая под экспатов и ограниченности местного спроса. «Рынки Москвы, Лондона или Белграда всегда имеют локальный спрос, — объяснила Екатерина Тейн. — Они могут временно проседать, но, если мы посмотрим в долгосрочной перспективе, стоимость недвижимости, к примеру в Москве, растет. При этом в сложившихся городах с подавляющим большинством местного населения всегда есть гибкий вторичный рынок. В Дубае ситуация отличается».

Что в Москве

В 2019–2022 годах средняя доходность жилья в Москве в валюте оказалась выше, чем в рублях, подсчитали в Ассоциации российских банков (исследование есть у РБК). Если трехлетняя рублевая доходность столичных объектов составила 9,3%, то в долларовом эквиваленте прирост достиг 10,2%, а в евро — и вовсе 15,7%. За это же время максимальная доходность по банковским вкладам оказалась равна 6,4%, подсчитали в АРБ.

Чтобы превзойти средние цифры и показать доходность выше рынка, важно выбрать недооцененный объект с перспективой более интенсивного удорожания, чем в среднем по рынку. Первый этап такого выбора — сравнить стоимость 1 кв. м в конкретной новостройке со среднерыночными значениями. К примеру, средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке премиум-класса столицы сейчас составляет 613,6 тыс. руб., свидетельствуют данные компании «Метриум». Значит, для получения двузначной доходности инвестору стоит выбрать объект того же класса, но по более низкой цене.

«Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация «Клубный город на реке Primavera». Визуализация

Показательный пример: «Клубный город на реке Primavera». Средняя стоимость 1 кв. м в этом ЖК равна 526 тыс. руб. — на 20% ниже среднерыночных значений. При этом приведенная цена отражает 40%-ное удорожание квартир за последний год — то есть модель уже учитывает подорожание от стадии котлована.

«Клубный город на реке Primavera» в цифрах